수도권 주담대 6억 한도·갭투자 6월28일부터 전면금지

 

🚨 2025년 6월28일부터 수도권과 규제지역에서는 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 묶이고, 대출을 받은 뒤 6개월 안에 꼭 전입해야 합니다. 이른바 ‘갭투자’를 사실상 차단하려는 초강경 대책인데요. 금융위원회가 관계부처와 함께 발표한 가계부채 관리 강화방안이 내일 시행되면서 부동산‧금융 시장이 출렁이고 있습니다.

새 규제 핵심 요약

 

금융위 보도자료 바로가기

 

• 수도권‧규제지역 내 주택구입 목적 주담대 여신한도 6억원 신설.
• 주담대 이용 시 6개월 이내 전입 의무…미이행 시 대출 즉시 회수‧3년간 주택대출 제한.
• 생애최초 주택구입 LTV 70%로 하향(종전 80%), 동일하게 6개월 전입 의무 부과.
• 2주택 이상 보유자는 추가 주택 매입용 주담대 LTV 0%…사실상 대출 자체 금지.
• 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 → 갭투자 전면 차단.
• 정책대출(디딤돌‧버팀목‧보금자리론) 연간 공급량 25% 감축‧한도 20% 축소.
• 전세대출 보증비율 7월21일부터 수도권‧규제지역 90%→80%.
• 가계대출 총량목표 하반기부터 당초 계획 대비 50%로 감축, 연간 증가액 약 20조원 축소.

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왜 지금? 배경 분석

① 수도권 집값 반등 + 금리 인하 기대

올해 4월 이후 수도권 주택거래량이 급증했으며, 한국은행이 2024년11월부터 기준금리를 3.5%→2.5%로 두 차례 인하하자 빚투 수요가 되살아났습니다. 6월에도 주담대 증가 폭이 5.6조원으로 커지면서 정부가 ‘빅스텝 규제’를 꺼낸 것이죠.

② 가계부채 1,800조원 돌파에 따른 시스템 리스크

GDP 대비 가계부채 비율은 90%를 웃도는 상황입니다. 금융위는 연간 가계부채 증가율을 경상성장률(3.8%) 이내로 묶겠다는 목표를 재확인했고, 이번 조치는 하반기 증가분을 약 10조원 줄이는 데 방점이 찍혀 있습니다.

③ 정책대출 과열 논란

저금리 정책대출로 디딤돌‧버팀목 대출이 급증하면서 “세금으로 빚 내서 집 산다”는 비판이 컸습니다. 정부는 올해부터 한도를 일괄 20% 하향 조정하고, 연간 공급 규모를 25% 축소해 저리 대출 남용을 막기로 했습니다.

 

실수요·투자자에게 미치는 영향

① 무주택·생애최초 수요자

최대 LTV가 80%→70%로 낮아져 자기자본 10%p 추가가 필요합니다. 예컨대 5억원 아파트를 사려면 기존 1억원(20%)에서 1억5,000만원(30%)을 마련해야 하죠. 다만 최대 한도 6억원에 여전히 미달하는 중저가 매수층이라면 직접 타격은 제한적일 수 있습니다.

② 1주택 갈아타기·다주택 투자자

갈아타기 수요자는 기존 주택 6개월 내 처분 조건이 부담입니다. 처분 실패 시 대출 회수라는 ‘철퇴’가 기다립니다. 이미 2주택 이상이면 수도권 추가 매입용 주담대는 원천 차단되니, 레버리지 투자 전략은 사실상 막힌 셈입니다.

③ 전세시장·세입자

소유권 이전 조건부 전세대출이 금지돼 갭투자형 전세수요가 크게 줄어들 전망입니다. 다만 7월 전세보증 비율 축소(90%→80%)가 시행되면 전세대출 한도 축소로 세입자 부담이 늘어날 가능성도 있어 시장 모니터링이 필요합니다.

앞으로의 시장 전망과 체크포인트

① 단기적으로 매수 심리 급랭 가능성

전세 레버리지와 주담대 레버리지를 동시에 틀어막으면서 거래량이 일시 급감할 공산이 큽니다. 2020년 8‧2대책 당시처럼 매물잠김 → 가격 조정의 ‘변곡점’이 나타날지 주목해야 합니다.

② 추가 규제 카드

정부는 필요할 경우 규제지역 추가 지정, LTV 추가 강화, DSR 적용 확대 등 ‘예비 옵션’도 열어뒀습니다. 서울시와 협력해 토지거래허가구역 확대도 검토 중이므로 지역별 규제지도를 수시로 확인해야 합니다.

③ 정책금융 환경 변화

디딤돌·버팀목 한도 축소는 저리 대출 절벽으로 이어질 수 있습니다. 특히 신혼부부·청년층은 자금 계획을 재점검해야 하고, 보금자리론 금리 변동성에도 유의해야 합니다.

④ 투자 전략 재정립

레버리지 확대가 어려워진 만큼, 2025년 하반기 시장은 현금 유동성과 실입주 수요 위주로 재편될 가능성이 큽니다. 중장기적으로는 3기 신도시 공급 로드맵과 경기 사이클, 금리 전망을 종합 고려한 ‘보수적 접근’이 필요합니다.

 

🏁 마무리 한마디 이번 대책은 “대출 받아 집 사려면, 실제 살아라”는 직설적 메시지입니다. 수도권 부동산 시장이 꿈틀거릴 때마다 반복된 규제 사이클이지만, 2025년판은 총량 규제+실거주 의무 라는 이중 잠금장치로 한층 강해졌죠. 내 집 마련을 꿈꾼다면 자금 계획을 다시 세우고, 투자자는 레버리지 대신 포트폴리오 조정을 고민할 시점입니다. 시장은 규제와 완화의 줄타기 속에서 언제나 기회와 위험을 동시에 품고 있으니까요.

 

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